Die Kaufpreise für Immobilien schießen in die Höhe, aber die Mieten für neue Verträge sinken – auch in den Großstädten. Das schürt die Furcht vor einer Immobilienblase.
Berlin/Düsseldorf. Auf den ersten Blick sind es gute Nachrichten für Wohnungssuchende in Deutschland: Erstmals seit 2005 sind die Mieten bei neuen Verträgen im vergangenen Jahr gesunken. Im vierten Quartal 2019 lagen sie mit 0,3 Prozent knapp unter dem Vorjahreswert, zeigt eine Analyse des Immobilienspezialisten F+B. Die Firma berät Städte und Gemeinden bei Mietspiegeln.
Der Rückgang galt zuletzt auch für Metropolen, in denen eine hohe Nachfrage in den vergangenen Jahren zu erheblichen Mietsteigerungen geführt hatte: In 23 der 50 teuersten Städte sanken die Mieten in den letzten drei Monaten des Jahres 2019 im Vergleich zum Vorquartal. Auf Jahressicht gab es reale Mietpreisrückgänge in elf der teuersten 50 Städte, darunter auch in München (-0,6 Prozent) und Berlin (-1,2 Prozent).
Die Immobilienpreise in Deutschland stiegen unterdessen viel stärker als die Mieten. Eigentumswohnungen verteuerten sich im vierten Quartal um 5,4 Prozent binnen Jahresfrist und Einfamilienhäuser um 3,8 Prozent. Damit setzt sich der Trend der vergangenen Jahre fort. Die Kluft zwischen den Kaufpreisen und Mieten vergrößert sich. Das schürt die Furcht vor einer Immobilienblase.
Bereits in den vergangenen Monaten mehrten sich die Warnungen, dass die Preise für Eigentumswohnungen, aber auch Einfamilienhäuser übertrieben sein könnten. Der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) warnte im Herbst vor Übertreibungen am europäischen Immobilienmarkt.
Die Bundesbank taxiert die Übertreibungen in den Großstädten auf 15 bis 30 Prozent. Investoren müssen sich die Frage stellen, wie viel sie für immer weiter sinkende Erträge aus den Mieten zu zahlen bereit sind. „Die Rentabilität sinkt, und über kurz oder lang werden auch die Wertsteigerungen weiter nachlassen“, erklärt der Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW).
„Wer jetzt in den Metropolen investiert, sollte langfristig orientiert sein, damit sich das Investment tatsächlich lohnt.“ Ökonom Tobias Just, wissenschaftlicher Leiter der Irebs Immobilienakademie, sieht vor allem auf jene Investoren Probleme zukommen, die hohe Kaufpreiszahlungen mit der Hoffnung auf steigende Mieten rechtfertigten. „Für sie steigt das Risiko.“
Weniger Käufer aus dem Ausland
Bei den Käufern beobachtet F+B Veränderungen: So zögen sich internationale Großanleger nach Beobachtung großer Makler teils aus Deutschland zurück. Gerade die „zunehmend unübersichtliche und kaum noch kalkulierbare Mietenregulierung“ schrecke sie ab.
Für die Preissteigerungen des vergangenen Jahres seien vor allem Käufer aus dem Inland verantwortlich, etwa Immobilienkonzerne, Fonds, reiche Privatanleger und Selbstnutzer. Tatsächlich entfielen 2019 weniger als zehn Prozent der Investitionen in deutsche Wohnimmobilien ab einer Größenordnung von 50 Wohneinheiten auf ausländische Kapitalanleger, zeigt eine Studie des internationalen Immobilienberaters Savills.
Zum Vergleich: Bei Gewerbeimmobilien lag der Anteil internationaler Käufer bei rund 49 Prozent. Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B, warnt daher vor einem „Herdeneffekt“: Schon öfter hätten deutsche Investoren verzögert auf internationale Kapitalmarkttrends reagiert und spät Immobilien ge- oder verkauft.
„Besonders prozyklisch agiert die öffentliche Hand, die ihre Bestände aus heutiger Sicht zu Spottpreisen verkaufte, um diese nun mit enormen Aufschlägen teils wieder zurückzukaufen – teilweise auf einem Preisniveau, auf dem private Kaufinteressenten längst ausgestiegen sind“, sagt er.
So überraschte etwa die Berliner Gewobag, als sie im vergangenen Jahr dem privaten Unternehmen ADO Properties rund 6 000 Wohnungen für 920 Millionen Euro abkaufte. Tatsächlich habe ein deutlich stärkeres Engagement der öffentlichen Hand das vergangene Jahr am Wohninvestmentmarkt geprägt, beobachtet Matthias Pink, Chefanalyst für den deutschen Immobilienmarkt bei Savills.
Insgesamt erwarben Kommunen, Länder oder deren Wohnungsunternehmen etwa 22 700 Wohnungen für rund 3,2 Milliarden Euro. „Damit war ihr Ankaufsvolumen mehr als zweieinhalbmal so hoch wie im Jahr 2018“, hat Pink errechnet. Im laufenden Jahr werde sich diese „Ankaufsoffensive“ fortsetzen, erwartet er.
Vor allem aufgrund der Niedrigzinsen sehen viele Investoren, darunter Versicherungen und Pensionskassen, keine Alternativen zur Immobilie. Einige von ihnen gehen zunehmend aber auf Nummer sicher, berichtet Thomas Meyer, Vorstandsvorsitzender von Wertgrund.
Der Investmentmanager investiert das Kapital von institutionellen Anlegern am Immobilienmarkt. Die suchen Stabilität – und zwar in den Großstädten. Dort sind die Preise in den vergangenen Jahren allerdings besonders stark gestiegen.
Mehrfamilienhäuser, die Domäne von Großinvestoren, haben sich in den sieben deutschen Topstädten seit 2010 um 128 Prozent verteuert. Die Überlegung dahinter: „Sollte es einen Rückschlag am Markt geben, sind dies die Märkte mit vergleichsweise hohem Mietniveau und entsprechend hohen Erträgen“, sagt Meyer.
Außerdem sei es dort auch in schlechteren Marktphasen einfacher, einen Abnehmer zu finden als in kleineren Märkten. Große Preisanstiege erwartet Meyer in den Metropolen jedoch nicht mehr: „Auf Preissteigerungen zu wetten ist die falsche Strategie
Von einer Blase will Meyer aber nicht sprechen. Die mag auch IW-Experte Voigtländer nicht erkennen. Zum einen entwickle sich die Kreditvergabe nach wie vor moderat, zum anderen bestehe eine echte Knappheit am Markt: Es fehle an ausreichend bezahlbarem Wohnraum.
„Wir wollen keine Gettos“
Denn während die leicht sinkenden Neuvertragsmieten auf eine Beruhigung am angespannten Wohnungsmarkt hindeuten, bedeuten die Zahlen nicht, dass Mieter nun aufatmen können: Die sogenannten Neuvertragsmieten signalisieren, welche Richtung die Immobilienkonjunktur einschlägt.
Sie bilden aber nur den kleinsten Teil des Mietwohnungsmarkts ab. Im weitaus größeren Segment der bereits bestehenden Verträge stiegen die Mieten laut F+B weiter: Die Bestandsmieten kletterten zwischen Oktober und Dezember 2019 um 0,4 Prozent im Vergleich zum Herbstquartal und um 1,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Die Frage, wie der Wohnungsmarkt entlastet werden kann, beschäftigt die Branche weiterhin. Vonovia, mit 360.000 Wohnungen Deutschlands größter Vermieter, will mehr bauen. In diesem Jahr peilt Daniel Riedl, Vorstandsmitglied, 2500 Wohnungen an, etwa die Hälfte davon als Mietwohnungen. Aber auch die muss man sich leisten können: Nicht zuletzt wegen der gestiegenen Baukosten lägen die Mieten in diesen Objekten bei etwa zwölf Euro pro Quadratmeter, erklärte Riedl auf einer Veranstaltung in Berlin.
Der Wiener plädiert im Wohnungsbau für eine Mischung ähnlich dem Modell seiner Heimatstadt: Dort kauft die Stadt Grundstücke für den öffentlichen Wohnungsbau, die privaten Firmen angrenzende Flächen. „Am Ende brauchen unsere Städte den Mix. Wir wollen schließlich auch keine Sozialwohnungsgettos“, sagt Riedl.
Quelle: Handelsblatt
