Die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen erzielen im Bundesdurchschnitt laut einer Analyse von Empirica schon wieder Rekorde im Vergleich zu den Bestwerten im Jahr 2022. Bei den Bestandswohnungen entwickeln sich die Angebotspreise noch in die gegenläufige Richtung.
Im Durchschnitt aller Baujahre endete das vierte Quartal 2024 mit der Stagnation der Indices für Eigentumswohnungen (plus 0,1 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024) sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser (0,0 Prozent).
Im Vergleich zum vierten Quartal 2023 ist bei den Eigentumswohnungen in Neubau und Bestand noch ein leichtes Minus von 0,7 Prozent zu verzeichnen – und bei den Häusern ein Abstrich bei den Angebotspreisen von 1,3 Prozent. Die Indices für Mietwohnungen wachsen insgesamt weiter: im Quartalsvergleich um 1,1 Prozent, der Zuwachs bei neugebauten Mietwohnungen liegt gleichauf zum Bestand.
Das sind Ergebnisse aus dem aktuellen Immobilienpreisindex des Berliner Analysehauses Empirica. Untersucht und gewichtet wurden die Angebotspreise in allen 400 deutschen kreisfreien Städten und Landkreisen.
Neue Eigentumswohnungen, neuer Preisrekord
Die inserierten Preise für neue Eigentumswohnungen steigen laut Empirica-Studie deutschlandweit um 0,4 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2024 und knapp ein Prozent im Jahresvergleich – und erreichen mit durchschnittlich 4.863 Euro pro Quadratmeter ein neues Allzeithoch. Zum Vergleich: Das Maximum für Neubauwohnungen lag im Vorkrisenjahr 2022 bei 4.767 Euro pro Quadratmeter. Im Bestand liegt der durchschnittliche inserierte Preis derzeit bei 3.057 Euro pro Quadratmeter. Das sind zehn Prozent weniger als das Vor-Krisen-Maximum (3.411 Euro).
In den kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise derzeit 0,6 Prozent über dem Niveau des dritten Quartals 2024; in den Landkreisen sind es 0,3 Prozent mehr. Gegenüber dem vierten Quartal 2023 ist die Veränderung deutschlandweit einheitlich positiv, mit einem Anstieg um 2,1 Prozent: in den kreisfreien Städten zwei Prozent, in den Landkreisen 2,1 Prozent. Das Vor-Krisen-Niveau ist damit laut Empirica im Mittel übertroffen.
In den vergangenen zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen deutschlandweit damit um 90 Prozent gestiegen, in den kreisfreien Städten mit 98 Prozent etwas mehr als in den Landkreisen mit 85 Prozent.
Im Ranking steigt Düsseldorf um zwei Plätze an Potsdam (sieben) und Berlin (acht) vorbei auf Platz sechs. Erlangen zieht an Rosenheim (zehn) und Heidelberg vorbei auf Platz neun. Damit fällt Heidelberg aus den „Top 10“. München rangiert weiter auf Platz eins vor Stuttgart (zwei), Freiburg im Breisgau (drei), Frankfurt am Main (vier) und Hamburg (fünf). Düsseldorf ist auf dem sechsten Platz.
Neubaumieten: plus 49 Prozent innerhalb eines Jahres
Die Veränderungen der Indices für Neubaumieten in den kreisfreien Städten und Landkreisen in Deutschland unterscheiden sich kaum noch. Im Vergleich zum dritten Quartal beträgt der Anstieg in den kreisfreien Städten 1,1 Prozent und in den Landkreisen 1,2 Prozent. Gegenüber dem vierten Quartal 2023 liegt das Plus bei jeweils 5,1 Prozent.
Ein ähnliches Bild zeigt sich bei der Veränderung der inserierten Mieten für die vergangenen zehn Jahre. Die sind in diesem Zeitraum laut Empirica in den kreisfreien Städten um 48 Prozent gestiegen und in den Landkreisen um 51 Prozent – insgesamt ergibt sich damit im Zehn-Jahres-Vergleich ein deutschlandweiter Anstieg um 49 Prozent.
Im Ranking passiert wenig. Die einzige Veränderung ist der Wechsel der Plätze zehn und elf: Hier zieht Düsseldorf an Köln vorbei. Ende 2024 war München bereits das 21. Jahr in Folge auf Platz eins und damit seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2004. Auf dem zweiten Platz folgt Frankfurt am Main, vor Berlin (drei), Freiburg im Breisgau (vier), Stuttgart (fünf), Hamburg (sechs), Heidelberg (sieben), Potsdam (acht) und Mainz (neun).
Neue Häuser verteuern sich weiter marginal
Neugebaute Ein- und Zweifamilienhäuser werden aktuell um 0,2 Prozent teurer inseriert, wie Empirica berichtet. In den kreisfreien Städten sinken sie leicht (minus 0,3 Prozent), in Landkreisen steigen sie um 0,6 Prozent.
Im Jahresvergleich (gegenüber dem vierten Quartal 2023) sind die Indices bundesweit um 0,6 Prozent gestiegen. In den kreisfreien Städten bleibt hier noch ein marginales Minus von 0,1 Prozent stehen, während es in den Landkreisen einen Zuwachs von 1,1 Prozent. Das Vor-Krisen-Niveau bleibt damit weiter unerreicht. Die angebotenen Preise für neue Häuser liegen mit 4.143 Euro pro Quadratmeter um fünf Prozent unter den Bestwerten, Bestandshäuser mit 3.329 Euro pro Quadratmeter um zwölf Prozent.
In den vergangenen zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser in der Auswertung der Zahlen aus dem vierten Quartal 2024 deutschlandweit um 89 Prozent gestiegen, kreisfreie Städte (86 Prozent) und Landkreise (91 Prozent) unterscheiden sich weiter kaum.
Im Ranking tauschen Bayreuth und Rosenheim Platz drei und vier, Düsseldorf und Landshut Platz fünf und sechs. Wiesbaden und Offenbach machen einige Plätze gut und steigen von 12 auf sieben beziehungsweise von 15 auf acht. Frankfurt am Main klettert vom elften Platz auf Rang neun, Mainz rutscht von neun auf zehn. Kempten, Karlsruhe und Heidelberg haben die „Top 10“ verlassen. Auf Platz eins steht München vor Stuttgart (zwei).
Empirica-Immobilienpreisindex: Methodik
In diesem Report sind ausschließlich hedonische Preise in Euro pro Quadratmeter angegeben (Basis: ab 2012 Value-Marktdaten, davor IDN Immodaten GmbH). Mit dem Verfahren werden Qualitätsänderungen wie Ausstattung, Wohnungsgröße oder Baualter berücksichtigt. Das ist erforderlich, weil sich das inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem Bottom-up-Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.
Alle Angaben gelten für die jeweils letzten zehn Baujahrgänge (Neubau) beziehungsweise alle Baujahre, 60 bis 80 Quadratmeter (Häuser: 100 bis 150 Quadratmeter), höherwertige Ausstattung. Die Analyse basiert auf mehr als zwei Millionen Inseraten (rund 100 Anzeigenquellen). Die Kreisangaben beziehen sich auf den aktuellen Gebietsstand. Gebietsreformen früherer Jahre können dazu führen, dass Einzelindizes auf regionaler Ebene von früheren Angaben abweichen. Aggregierte Indizes sind mit kreisspezifischen Haushaltszahlen gewichtete Mittelwerte.
Quelle: Haufe Online Redaktion
