Bratek Immobilien

Fr, 26.02.2021
Wohnraumoffensive: Schulterklopfen und Köpfe schütteln

War sie das, die Wohnraumoffensive? Nach zweieinhalb Jahren zog die Bundesregierung am 23. Februar Bilanz – und zeigte sich grundsätzlich mehr als zufrieden. Sehr zur Verwunderung der Immobilienbranche, die wichtige Probleme als nicht gelöst sieht. Eine Anamnese.

Die sogenannte Wohnraumoffensive war im September 2018 auf dem Wohngipfel der Bundesregierung beschlossen worden. Gemeinsam schnürten Bund, Länder und Kommunen damals ein Maßnahmenpaket, das eine Mischung aus investiven Impulsen für den Wohnungsbau und die Sicherung der Bezahlbarkeit sowie Ansätze für den Bereich der Baukosten und der Fachkräftesicherung umfasste.

Als Masterziel der Offensive galt und gilt die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum – und da könne man eine außergewöhnlich erfolgreiche Bilanz ziehen, heißt es von Seiten der Bundesregierung. Alle zentralen Beschlüsse des Wohngipfels seien umgesetzt oder unmittelbar in der Umsetzung befindlich. Doch was bedeutet das im Einzelnen?

Wohnraumoffensive im Überblick: Welche Ziele wurden erreicht?
Neubau von 1,5 Millionen Wohnungen

„Unser Ziel ist es, 1,5 Millionen neue Wohnungen in dieser Legislaturperiode zu bauen“, sagte Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) vor zweieinhalb Jahren auf dem Wohngipfel. Dass dieses Ziel wohl nicht erreicht wird, stand aber schon im September vergangenen Jahres zur Bauministerkonferenz fest: Sie gehe von 1,2 Millionen neuen Wohnungen bis Ende 2021 aus, sagte Anne Katrin Bohle (parteilos), Staatssekretärin im Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI). Ihr Chef Horst Seehofer (CSU) sah das auf der Bilanzveranstaltung anders: Er erklärte das Ziel für erreicht – zählte dabei allerdings auch bisher lediglich genehmigte, nicht fertiggestellte Wohnungen mit.

Stärkung des sozialen Wohnungsbaus

Bei diesem Punkt schneidet die Offensive ganz gut ab: Vereinbart wurde 2018 unter anderem eine Grundgesetzänderung, damit sich der Bund auch noch ab 2020 finanziell am sozialen Wohnungsbau beteiligen kann. Die Gesetzesänderung ist seit April 2019 in Kraft. Auch die Aufstockung der Kompensationsmittel des Bundes zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus um weitere 500 Millionen Euro für das Jahr 2019 auf insgesamt 1,5 Milliarden Euro sowie die Bereitstellung von je einer Milliarde Euro in den Jahren 2020 und 2021 wurde bereits umgesetzt beziehungsweise beschlossen.
Außerdem sei es gelungen, 115.000 statt der geplanten 100.000 neuen Sozialwohnungen auf den Weg zu bringen, erklärte Seehofer. Kleiner Wermutstropfen: Durch die aus der Bindung fallenden Sozialwohnungen nimmt die Zahl insgesamt trotzdem ab. Gab es in der alten Bundesrepublik noch knapp vier Millionen Einheiten, waren es Ende 2019 nur noch rund 1,14 Millionen. Allein in jenem Jahr wurden in Deutschland 25.565 neue Sozialwohnungen gebaut, während parallel dazu 64.456 aus der Bindung fielen.

Bezahlbarkeit des Wohnens sichern

„Die Bundesregierung wird den Mieterschutz verbessern und den Anstieg der Mietpreise weiterhin dämpfen – auch bei Bestandsmieten“, hieß es im Eckpunktepapier des Wohngipfels 2018. Um das umzusetzen, trat Anfang 2019 das Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft, außerdem wurde die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2025 vereinbart. Seit Anfang 2020 gilt außerdem ein erweiterter Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete von sechs Jahren (zuvor waren es vier Jahre).

Als Erfolg verbucht die Bundesregierung auch die Anpassungen beim Wohngeld. Seit Anfang 2020 ist der Zuschuss für bedürftige Haushalte zweimal gestiegen. Die zweite Anhebung, die erst zu Jahresbeginn in Kraft trat, soll zwar lediglich die höheren Klimaschutz-Abgaben für das Heizen mit Öl und Gas ausgleichen – trotzdem lobten Minister Seehofer und Kanzlerin Merkel die neu festgeschriebene sogenannte Dynamisierung des Wohngeldes.

Baulandmobilisierung und Bodenpolitik

Grundvoraussetzung für die Schaffung neuen Wohnraums ist die Verfügbarkeit von Bauland. Im September 2018 wurde die Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ vereinbart, die sich schwerpunktmäßig mit strategischen Fragen der mittel- bis langfristigen Verbesserung der Baulandbereitstellung befassen und Vorschläge für Änderungen am Bauplanungsrecht machen sollte.

Dabei herausgekommen ist der Entwurf zum Baulandmobilisierungsgesetz, der am 4.11.2020 vom Bundeskabinett beschlossen wurde. Viel geändert hat sich seitdem an der Situation nicht: Das Bauland bleibt der Flaschenhals beim Wohnungsbau, wie auch der aktuelle Wohnungsmarktbericht des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigt, der auf dem Bilanzkongress der Wohnraumoffensive vorgelegt wurde.

Großen Anklang findet der Entwurf in der Immobilienbranche sowieso nicht, insbesondere das darin enthaltene „Umwandlungsverbot“ – das eigentlich eine Umwandlungsbremse ist – für Miet- in Eigentumswohnungen ist umstritten.

Zurückhaltende Zustimmung aus der Immobilienbranche

Aus Sicht der Immobilienbranche sind wichtige Probleme jedenfalls nicht gelöst. Sie hatte bereits im Vorfeld deutliche Kritik geäußert – und auch der eine oder andere Kopf wurde geschüttelt. Bezahlbare Wohnungen und Bauland in den Großstädten blieben knapp, fasste Andreas Ibel, Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) und Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), die Kritik der Spitzenverbände zusammen, die im BID organisiert sind. Ihnen geht es nicht schnell genug. Es seien zwar richtige Weichen gestellt worden, aber es brauche einen Ruck, so Ibel.

„Wo die Nachfrage groß ist, brauchen wir mehr und vor allem effizient genutztes Bauland sowie eine aktuelle Bauplanung der Kommunen, um schnell auf die Nachfrage nach neuem Wohnraum reagieren und Preissteigerungen entgegenwirken zu können“, erklärte der BID-Chef. Kommunal geplante Bodenpreise seien nicht die Lösung. Das Angebot vor allem in den Großstädten sei weiterhin knapp, Bauland fehlte, Genehmigungsverfahren seien zu komplex und dauerten darüber hinaus zu lange.

„Das Wohngeld wurde erhöht und steigt nun regelmäßig, das serielle Bauen und Sanieren hält Einzug in die Bauordnungen und dank einer Verfassungsänderung kann der Bund den sozialen Wohnungsbau auch künftig mitfinanzieren“, lobte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, einzelne Erfolge, „aber insgesamt ist zu wenig passiert und alles läuft viel zu analog.“

Die Wohngeldvergabe und Planungsprozesse müssten digitalisiert und ein elektronisches Kataster über alle bebaubaren Grundstücke eingerichtet werden. Es brauche zudem eine verpflichtende Folgeabschätzung für die Kosten, die durch jede neue Bauvorgabe entstehen, so Gedaschko. Für den GdW-Chef ist dies das Stichwort, eine alte Forderung zu wiederholen: „Wir brauchen dringend ein eigenständiges Bundesministerium für Wohnen und Bauen in der nächsten Legislaturperiode.“

Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), ergänzte die Kritik seines Vorredners beim BID mit dem Wunsch, „dass es keine neuen Regulierungen für die Immobilienwirtschaft gibt“ – auch müsse Wohneigentum stärker gefördert werden, etwa durch eine Entfristung und Erweiterung des Baukindergelds. „Zudem ist eine Reform der Grunderwerbsteuer überfällig“, plädierte Schick an die Politik.

Seinem BID-Mitstreiter vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) wäre es offenbar sogar am liebsten, die Wohnraumoffensive würde auf Gewerbeimmobilien ausgeweitet. Gemessen an den Problemen der Wohnraumversorgung hätten zuletzt die Corona-bedingten Lockdowns eine deutlich größere Welle von Problemen gerade für Handels- und Hotelimmobilien ins Rollen gebracht, merkte ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner an: „Dazu sind Anstrengungen von Staat und Privaten in ganz neuen Dimensionen erforderlich.“
Für den im BID vertretenen Spitzenverband der Verwalter meldete sich VDIV-Deutschland-Präsident Wolfgang D. Heckeler zu Wort und schlug über die Forderung nach besseren Bedingungen für die Bildung von Wohnungseigentum als einen elementaren Bestandteil privater Altersvorsorge den Bogen zum umstrittenen „Umwandlungsverbot“. Für viele Deutsche sei die gemietete Wohnung die einzige Möglichkeit, in ihrem angestammten Wohnviertel Eigentum zu erwerben, auch weil der Erwerb eines Neubaus oft deutlich teurer sei. „Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen noch weiter einzuschränken, konterkariert das Ziel der Bundesregierung selbstgenutztes Wohnungseigentum zu ermöglichen und der Gentrifizierung entgegenzutreten“, machte Heckeler deutlich.

Die BID-Verbände forderten einhellig von der Politik, die Wohnraumoffensive-Strategie nachzujustieren, um die hochgesteckten Ziele beim Wohnungsbau zu erreichen.

Quelle: Haufe