Bratek Immobilien

Do, 20.02.2020
Wo Mieter schon im Vorteil sind

Die Kaufpreise von Immobilien sind deutlich stärker gestiegen als die Mieten. Die überraschende Folge: In vielen Städten rechnet sich die Miete eher als der Kauf.

Für viele ist es selbstverständlich: Wer es sich leisten kann, der sollte Haus oder Wohnung kaufen – nicht mieten. Es erscheint ja auch logisch. Käufer müssen keine Miete zahlen. Außerdem bilden sie Eigentum, während Mieter einem Eigentümer dessen Immobilie abzahlen.

Da überrascht es, dass längst nicht alle Finanzkundigen von den Vorteilen der eigenen Immobilie überzeugt sind. In vielen Städten aber sind die Preise seit Beginn des Immobilienbooms vor elf Jahren so viel stärker als die Mieten gestiegen, dass sich das Kalkül zunehmend zu Gunsten der Miete verschoben hat. Diese können dann heute schon im Vorteil sein.

Denn es gibt auch eine andere Perspektive. Immobilienkäufer binden sehr viel Geld in ihrem „Betongold“. Mieter hingegen können ihr Kapital frei verwenden. Sollte es eine Geldanlage geben, die rentabler als die Immobilie ist, wären die Mieter insofern im Vorteil.

Die entscheidende Frage lautet also: Wie rentabel ist das Eigenheim? Um das zu berechnen, kommt es auf Investition und Ertrag an.

Und da fangen die Nachteile der eigenen Immobilie an. Nicht nur, dass es in den deutschen Städten oft schwer geworden ist, überhaupt eine passende Bleibe zu finden. Es ist auch mit hohen Kosten verbunden. Ein Makler verlangt seine Provision (oft rund 3,6 Prozent), für Notar und Grundbuch fallen im Schnitt etwa zwei Prozent an und dann kommt noch die Grunderwerbsteuer obendrauf. Je nach Bundesland sind das zwischen 3,5 Prozent (zum Beispiel in Bayern) und 6,5 Prozent (wie in Nordrhein-Westfalen). Unter Umständen verlieren Käufer also mehr als zehn Prozent des Preises direkt zu Beginn, denn die Kaufnebenkosten sind dann quasi verloren. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro wären das über 30.000 Euro. Na, immer noch überzeugt von den Vorteilen der eigenen Immobilie?

Ausgaben und Erträge für Käufer und Mieter
Natürlich bringt der Kauf auch etwas: einen Ertrag. Das mag überraschen, denn nach dem Erwerb einer Immobilie überweist niemand Miete, Dividende oder Zinsen aufs Konto. Dafür ersparen sich Käufer die sonst fällige Miete. Mögliche Wertzuwächse kämen hinzu, lassen wir aber erst einmal beiseite.

Im Gegenzug zur ersparten Miete müssen Käufer die Nebenkosten beim Kauf zahlen (Makler, Grundbuch, Notar, Grunderwerbsteuer) und haben höhere laufende Kosten zu stemmen (etwa 1,50 Euro je Quadratmeter und Monat ist realistisch). Für den Vergleich legen wir auch die Kaufnebenkosten auf jeden Monat um. Dafür braucht es einen Vergleichszeitraum. Je kürzer, desto höher fällt die Belastung aus. 15 Jahre könnten ein fairer Mittelweg sein – weder zu kurz, noch zu lang. Als Annahme gilt also, dass die Immobilie nach 15 Jahren wieder verkauft wird. Die Kaufnebenkosten wären dann verloren.

Nun bleibt noch ein letzter Unterschied zwischen Kauf und Miete. Meist brauchen Käufer einen Kredit. Mieter hingegen nicht. Für die Berechnungen gehen wir von 60 Prozent Kreditanteil aus. Die restlichen 40 Prozent des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten müssten Käufer aus eigenen Ersparnissen aufbringen. Für den Kredit fallen Zinsen an. Außerdem tilgen die Immobilienkäufer jeden Monat einen Teil des Kredits, damit er nach vielen Jahren komplett abgezahlt ist.

Mit den Kosten des Wohnens hat die Kredittilgung eigentlich nichts zu tun. Durch die Tilgung bilden die Immobilienkäufer Eigentum. Am Ende gehört die Immobilie allein ihnen. Mieter hingegen würden nach Ablauf der 15 Jahren ohne Immobilie dastehen. Dafür hätten sie das von den Käufern für die Tilgung eingesetzte Geld für andere Investitionen, zum Beispiel Aktienkäufe, einsetzen können. Mit dem Vergleich „Miete versus Kauf“ hängt das nicht direkt zusammen. Für den Vergleich rechnen wir daher ohne Tilgung des Kredits. Nur die laufenden Zinskosten fließen in die Berechnung ein. Tatsächlich gab es früher häufiger solche tilgungsfreien Kredite. Die Zinsen waren dabei höher als bei normalen Krediten mit Tilgung, weil das Risiko der Bank nicht sinkt. Schließlich bleibt die Restschuld von Anfang bis Ende gleich hoch und muss erst zum Ende der Kreditlaufzeit beglichen werden.

Vergleich über 15 Jahre
Uns geht es nur um den Vergleich. Insofern nehmen wir einen Kreditzins wie er auch für normale Kredite mit Tilgung derzeit üblich wäre – ohne Zinsaufschlag. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren setzen wir 1,5 Prozent Zins pro Jahr an.

Ein Beispiel: In Frankfurt kostet eine bestehende Wohnung (80 Quadratmeter, 30 Jahre alt) derzeit im Schnitt rund 4700 Euro Kaufpreis je Quadratmeter. Die alternative Quadratmetermiete liegt bei 13,05 Euro. Was lohnt sich eher, Kauf oder Miete?

Für die 80-Quadratmeter-Wohnung würden, ohne Kaufnebenkosten, 376.000 Euro fällig. Samt Kaufnebenkosten wären es 406.080 Euro (insgesamt acht Prozent mehr, davon zwei Prozentpunkte für Notar und Grundbuch und sechs Prozentpunkte für die hessische Grunderwerbsteuer). Die im Idealfall vermeidbare Maklercourtage lassen wir weg. 60 Prozent von 376.000 Euro (also 225.600 Euro) nimmt der Käufer als Kredit auf. Aus eigener Tasche würde er 150.400 Euro zuzüglich der Kaufnebenkosten aufbringen.
Die eigene Investition, die der Käufer am Ende wieder zurückbekommt, beträgt also 150.400 Euro. An Ertrag – also an eingesparter Miete nach Abzug aller Kosten – bringt sie monatlich:

1044 Euro Mietersparnis (80 Quadratmeter à 13,05 Euro Kaltmiete), abzüglich

167,11 Euro Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer; umgelegt über 15 Jahre)
282 Euro Zinskosten (für den Kredit, ohne Tilgung gerechnet)
120 Euro laufende Nebenkosten (1,50 Euro je Quadratmeter und Monat für Kosten, die nur Eigentümer aber nicht Mieter tragen müssen, zum Beispiel Hausgeld)

= 474,89 Euro „Ertrag“

Quelle: Die Zeit