Bratek Immobilien

Do, 07.04.2022
Werden Wohnimmobilien als Inflationsschutz überschätzt?

Mit den steigenden Inflationsraten wächst der Anlagebedarf in Wohnimmobilien – trotz immer höherer Preise und Zinsen. Sie gelten als krisensicher. Doch bieten sie den gewünschten Inflationsschutz? Das kommt darauf an, sagen Experten.

Gesamtwirtschaftliche Verwerfungen gab es schon vorher, der Krieg gegen die Ukraine dürfte die Lage im Laufe des Jahres aber weiter verschärfen. Unter anderem die steigenden Zinsen und Inflationsraten sorgen auch an den deutschen Märkten für Unsicherheiten. Experten haben sich mit der Frage auseinandergesetzt, ob Wohnimmobilien als Inflationsschutz taugen.

Schützen Wohnimmobilien vor Inflation?

„Ob es durch Investitionen in Wohnimmobilien zu einem wirklichen Inflationsschutz kommt, hängt von verschiedenen Faktoren ab“, sagt Dr. Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. Er unterscheidet unter anderem zwischen Selbstnutzern und Kapitalanlegern.

Für Selbstnutzer sind laut Vornholz Preissteigerungen bei Häusern und Wohnungen vorerst nur nicht-realisierte Gewinne. Wer eine Wohnimmobilie als Altersvorsorge gewählt habe, profitiere erst beim Verkauf von Preissteigerungen – tritt jedoch ein Wertverlust ein, ist die Immobilie auch nicht mehr inflationssicher. Private und institutionelle Immobilienkäufer, die eine Wohnimmobilie als Kapitalanlage kaufen, haben laut Vornholz das Ziel, dass die Preise mindestens real konstant bleiben beziehungsweise nominal mindestens mit der Inflationsrate anwachsen.

Bei der traditionellen „buy-and-hold“-Strategie von Bestandshaltern – ein Beispiel dafür ist Vornholz zufolge das klassische Zinshaus, bei dem das Miethaus als Kapitalanlage Zinsen (hier: Mietzinsen) erbringen soll – sind Investoren nicht an Wertsteigerungen interessiert, sondern an Mieten, die mindestens real konstant bleiben: „Die Mieten sollen nominal mindestens mit der Inflationsrate ansteigen.“

Darauf kommt es an beim Inflationsschutz

Ein Inflationsschutz ist laut Vornholz dann gegeben, wenn die jährliche Wertsteigerung der Wohnimmobilie mindestens so hoch ist wie der prozentuale Anstieg der Preise – also der Inflation, oder wenn die Steigerung der Wohnungsmiete pro Jahr mindestens so hoch ist wie der prozentuale Anstieg der Inflation.

Eine eindeutige Aussage zur Entwicklung von Hauspreisen und Inflationsraten sei aber nicht möglich. In den Jahren 1996 bis 2008 etwa habe die Inflationsrate oberhalb der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen und Reihenhäusern gelegen, was insbesondere auf die hohen Fertigstellungen direkt nach der Wiedervereinigung zurückzuführen war. Die Anleger erlitten Kaufkraftverluste. „Nach der Finanzkrise führte der Anlagenotstand zu den starken Preisanstiegen, die bis heute anhalten. Die Wohnungspreise steigen sowohl nominal als auch real an“, sagt Vornholz.

Kritisch anzumerken bleibe, dass sich bisherige Aussagen nur auf Durchschnittswerte für Deutschland bezögen – zwar werde so eine Vielzahl unterschiedlicher Objekte berücksichtigt, die Preise einzelner Objekte seien jedoch vom Zustand und von der Lage abhängig, außerdem vom Betrachtungszeitraum. „Dass der derzeit ungewöhnlich starke Wohnimmobilienboom ewig anhält, ist Wunschdenken beziehungsweise cleveres Marketing. Der Inflationsschutz, den Wohnimmobilien bieten sollen, wird insgesamt deutlich überschätzt“, resümiert Vornholz.

Immobilien als Inflationsschutz: Aber nur auf lange Sicht

Das Beratungsunternehmen Avison Young hat den Bericht „Inflation and Real Estate Insight Report“ veröffentlicht, der den Fokus weltweit auf die Themen Inflation, Zinsen und das Potenzial von Immobilien allgemein als wirksame Absicherung gegen steigende Preise richtet. „Die Anleger haben sich seit fast vier Jahrzehnten an ein niedriges und stabiles Inflationsumfeld gewöhnt“, sagt Nicolai Baumann, Country Manager von Avison Young in Deutschland: „Aktuell liegt die Inflation in Deutschland jedoch bei 5,1 Prozent und könnte sich als längerfristig erweisen als erwartet.“

Dieser Faktor habe Immobilien ins Rampenlicht gerückt, da allgemeinhin davon ausgegangen wird, dass sie eine gute Absicherung gegen Inflation bieten. Anleger suchen Wege, um ihre Renditen in realen Werten zu erhalten. Avison Young kommt in der Analyse zu dem Schluss, dass Immobilien – insbesondere bei langfristig orientierten Investoren und Anlagehorizonten – mehr Inflationsschutz als andere Anlageklassen wie beispielsweise Aktien bieten. Anleger in Deutschland könnten zusätzlich profitieren, wenn sie auf Standorte und Sektoren setzen, die von globalen Trends profitieren, wie derzeit beispielsweise voll indexierte Logistikobjekte oder hochwertige, zentral gelegene sowie ESG-konforme Büroimmobilien.

Wiederum Aengevelt Research empfiehlt, Immobilieninvestments zeitnah zu tätigen, bevor sich die Rahmenbedingungen verschlechtern. „Die bereits zum Jahresende 2021 deutlich gestiegenen Inflationsraten waren kein Strohfeuer – sie werden uns auf absehbare Zeit begleiten“, meint Dr. Wulff Aengevelt. „Damit stehen Immobilieninvestments noch stärker im Fokus.“ Mit Preisausschlägen nach oben sei ebenso zu rechnen wie mit der kurzfristigen Verschlechterung von Finanzierungskonditionen für den Immobilienkauf.

Quelle: Haufe Online Redaktion