Mo, 05.11.2018
Was Eigentümer von Immobilienprofis lernen können

Die Wohnungsmieten steigen nicht mehr so stark wie noch vor ein paar Monaten, mancherorts stagnieren sie sogar, stellen Experten fest. Das liegt daran, dass es nicht mehr so leicht gelingt, von einem neuen Mieter mehr zu bekommen, als der alte zahlte. Wenn die Wohnkosten fürs neue Domizil zu viel vom verfügbaren Einkommen wegnehmen, verzichten viele auf einen Umzug oder weichen auf Orte mit niedrigerem Mietniveau aus.

Gleichzeitig müssen Vermieter mit Zinserhöhungen rechnen. Ausschlaggebend ist dabei vorläufig nicht, ob die Europäischen Zentralbank ihren Leitzins erhöht. Dies wird vermutlich erst im Herbst 2019 geschehen.

Von Bedeutung ist die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen – und die hängen von den Zinsen am Kapitalmarkt ab. In den USA haben diese bereits angezogen, Europa dürfte in absehbarer Zeit nachziehen. Das bedeutet: Auch Baugeld wird teurer werden. Nach den Leitzinserhöhungen der US-Notenbank haben einige deutsche Kreditinstitute ihre Baugeldkonditionen schon jetzt angehoben.

Zinserhöhungen seien kein Problem, verkünden Großinvestoren offiziell. Tatsächlich stellen die milliardenschweren Fondsgesellschaften, Versicherer oder Pensionskassen vermehrt Immobilien zum Verkauf. Ein Maklernetzwerk ließ aber durchblicken, dass in Erwartung steigender Zinsen die Portfolios nach Objekten durchforstet werden, die verkauft werden könnten.

Denn die Profis wissen: Wenn die Zinsen steigen, sinken die Immobilienwerte und Preise. Die Werte sinken, weil zukünftige Einnahmen stärker abgezinst werden. Die Preise fallen wiederum, weil Käufer teurer finanzieren müssen und deshalb beim Kauf weniger bieten.

Aus Sicht des Analysehauses Empirica sind die Wohnungspreise in vielen Großstädten ohnehin schon um ein Viertel zu hoch. Weil Wohnungskäufer wie die Mieter ins Umland abwandern, sehen die Berliner die Gefahr, dass sich eine Preisblase in die Randregionen ausdehnt.

Für Privateigentümer, die die Mieten aus ihren Wohnungen nicht als festen Bestandteil ihrer Altersvorsorge einkalkuliert haben, heißt das: Von den Profis lernen, aussteigen bevor die Zinsen deutlich hochgehen. Trotzdem gilt: Man sollte nichts überstürzen Denn wer als Privatperson eine Wohnung vor Ablauf von zehn Jahren verkauft, muss den Veräußerungsgewinn versteuern.

Ist die Wohnung noch beliehen und die Darlehen laufen nicht zum Veräußerungstermin aus, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Es gilt also, vor dem Verkauf durchzurechnen, ob es sich lohnt, seine Immobilie abzustoßen. Das tun die Profis auch.

Quelle: Handelsblatt