Bratek Immobilien

Sa, 20.04.2019
Teures Bauen treibt die Mieten hoch

Hohe Grundstückspreise, teure Handwerker, komplizierte Vorschriften: Steigende Mieten haben nicht immer mit der Gier der Vermieter zu tun. Günstiges Bauen ist so schwierig wie nie.

Die Berliner Initiative „Deutsche Wohnen enteignen“ hat mit ihrer radikalen Forderung eine kontroverse Diskussion losgetreten: Sollen Immobilien der großen Wohnungsgesellschaften vergemeinschaftet werden? Die Idee findet viele Freunde – selbst unter jenen, die sonst wenig mit sozialistischen Ideen zu tun haben. In Städten wie Berlin kennt halt fast jeder Geschichten von persönlicher Wohnungsnot und drangsalierten Mietern.

Ganz nüchtern betrachtet hätten Enteignungen – vollkommen unabhängig, ob sie rechtlich durchsetzbar wären – einige entscheidende Nachteile. So würden zwar die Mieter in den vergesellschafteten Wohnungen geschützt, doch der zusätzliche Wohnraum, den die Stadt so dringend benötigt, würde damit nicht geschaffen.

Große Mehrheit für stärkere Eingriffe
Sollte der Staat stärker oder weniger stark eingreifen, um den Anstieg der Mietpreise zu bremsen?

Auch die Mehrheit der Bevölkerung sieht die Lage offenbar differenzierter. Laut einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Civey für den SPIEGEL fordern zwar rund 70 Prozent der Deutschen stärkere staatliche Eingriffe, um den Anstieg der Mietpreise zu bremsen. Stellt man allerdings konkrete Maßnahmen zur Wahl, sprechen sich nur 11 Prozent für Enteignungen aus. Deutlich größeren Zuspruch bekommen weniger radikale Maßnahmen wie die gesetzliche Begrenzung der Mietpreise (29 Prozent) – und vor allem die stärkere Förderung des Wohnungsbaus.

Enteignung gilt nicht als beste Maßnahme
Welche politische Maßnahme wäre Ihrer Meinung nach am besten geeignet, um den starken Mietanstieg in deutschen Großstädten zu bremsen?

Damit liegen die Bundesbürger auf ähnlicher Linie wie die meisten Experten: Auch für sie hat die Schaffung neuen, bezahlbaren Wohnraums Priorität. Dazu gibt es mehrere Wege – etwa über landeseigene Wohnungsunternehmen oder genossenschaftlich organisierte Baugemeinschaften. Auch könnte der Staat private Immobiliengesellschaften stärker in die Pflicht nehmen, zumindest bei Großvorhaben einen Teil der errichteten Wohnungen für weniger zahlungskräftige Mieter zu reservieren, was ja vielerorts bereits geschieht.

Bauindustrie kann Preise diktieren
Das Problem ist nur: Der Bau von Häusern ist inzwischen so teuer geworden, dass günstige Mieten kaum noch möglich sind, wenn das Projekt nicht zum dauerhaften Zuschussgeschäft werden soll. So rechnete der Hamburger Professor Wolfgang Maennig, Mitglied der Bundes-Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“, im Januar im „Tagesspiegel“ vor, dass ein Bauherr rund 2800 Euro pro Quadratmeter kalkulieren muss – hinzu kämen die Kosten für Grund und Boden, die noch einmal durchschnittlich 1000 Euro ausmachten – wiederum gerechnet pro Quadratmeter Wohnraum, versteht sich. „Das sind 3800 Euro, darunter bekommt das Land es bei korrekter Berechnung nicht.“

Kein Wunder also, dass die Experten nach Wegen suchen, wie man billiger bauen könnte.

Das ist schon deshalb nicht so einfach, weil die Bauindustrie derzeit nach Belieben die Preise diktieren kann. Denn die Nachfrage ist so groß, dass jeder Bagger oder Kran gleich zwei- oder dreimal eingesetzt werden könnte und ohnehin die Leute fehlen, die in der Lage wären, sie zu bedienen. Hier wirkt die Krise nach, die die Branche zu Beginn der Nullerjahre durchmachen musste. Und der Nachwuchs braucht seine Zeit für die Ausbildung – wenn er überhaupt Lust hat, sich den Strapazen der Arbeit auf dem Bau zu unterziehen.

Claus Michelsen, Immobilienexperte des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung fürchtet denn auch, dass sich die Lage in den kommenden zwei Jahren kaum entspannen wird. Das lässt sich auch an den Preissteigerungen ablesen: Allein für dieses Jahr sagt der Experte in der Baubranche eine durchschnittliche Teuerung in Höhe von 4,5 Prozent voraus, und für 2020 weitere 3,5 Prozent. In solchen Situationen helfen auch staatliche Zuschüsse wie das Baukindergeld wenig, denn sie heizen in letzter Konsequenz die Preise nur weiter an.

Experten zufolge sollte man vielmehr dort ansetzen, wo Baukosten gesenkt werden können:

Dazu gehört eine kritische Überprüfung jener Bauvorschriften, die teilweise massive Kostensteigerungen zur Folge haben. „Zum Beispiel die Pflicht, für Wohnungen in Ballungsgebieten eine Parkmöglichkeit nachzuweisen“, sagt Experte Michelsen. Von Bundesland zu Bundesland und selbst in den einzelnen Kommunen existieren verschiedene Regelungen, wie viele Stellplätze für jede neu gebaute Wohnung zu schaffen sind. Manchmal können sich Bauherren durch Zahlung einer Ablösesumme „freikaufen“. Die Stadt Düsseldorf zum Beispiel verlangt in Innenstadtlagen mehr als 12.000 Euro pro Stellplatz.

Auch die Bauämter übertreiben es bisweilen, wenn es um die Modernisierung von Altbauten geht. Da werden teure Umbauten fällig, wenn das Treppengeländer zu niedrig ist, der Austritt zum Fluchtweg ein paar Zentimeter zu schmal, oder im Keller die Brandschutztüren fehlen. Aber auch bei Neubauten gibt es genügend Kostentreiber. Die Vorschriften zur Barrierefreiheit zum Beispiel, die Pflicht einen Aufzug anzubringen oder die technisch aufwendige Isolierung, um der Energieeinsparverordnung zu genügen. Und trotzdem bleibt die Lichtung des Vorschriften-Dschungels verzwickt, denn für fast jede Regel gibt es gute Gründe – in der Summe verteuern sie ein Haus aber schnell um mehr als ein Viertel.

Ein weiterer Kostenblock ist der Boden, der vielerorts so kostbar ist, dass er einen Quadratmeter Wohnraum leicht um bis zu 1000 Euro verteuern kann. Das Problem können Städte und Kommunen lösen, indem sie ihr eigenes Bauland jenen Gesellschaften zur Verfügung stellen würden, die im Gegenzug günstige Mieten garantierten. Die österreichische Hauptstadt Wien gilt in dieser Hinsicht seit Jahrzehnten als Vorreiter, weil sie den Markt für Grundstücke sehr genau verfolgt und auch bei Privatverkäufen zugreift, wenn es aus politischer Sicht geboten ist. So kann die Verwaltung interessierten öffentlichen und privaten Bauträgern regelmäßig preisgünstiges Bauland zur Verfügung stellen und so am Ende die Mietpreise im Zaum halten.

Freie Grundstücke sind Mangelware
Im Prinzip kauft die öffentliche Hand auch in Deutschland Grundstücke auf. Für den Bund ist für dieses Thema die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) zuständig, doch die gibt sich eher zugeknöpft. Es heiße immer, der Bund habe Grundstücke, sagte Behördenchef Christoph Krupp am Donnerstag dem „Tagesspiegel“. „Dabei darf man aber nicht unsere Kernaufgabe vergessen: den Bund mit Grundstücken und Gebäuden zu versorgen, die er benötigt, also zum Beispiel die Ministerien, die Bundespolizei, das Bundeskriminalamt und den Zoll.“ Immerhin gibt die Bima inzwischen Rabatte für entbehrliche Grundstücke, wenn Kommunen anklopfen, die darauf günstigen Wohnraum errichten lassen wollen.

Immobilienverwalter gibt es natürlich auch auf kommunaler Ebene. Doch sie kämpfen mit einem permanenten Mangel an Grundstücken in den Innenstadtlagen und knappen Kassen. So gestalten sich oftmals auch Verhandlungen mit Verkäufern schwierig, die kaum bereit sind, Nachlässe zu geben. Zu ihnen gehört auch die Deutsche Bahn. Sie verlangt für Brachen regelmäßig Marktpreise und gilt als ausgesprochen schwieriger Verhandlungspartner.

Doch auch hier scheint die Politik zu erkennen, dass sich etwas ändern muss. Bundesverkehrsminister Andreas Scheuer (CSU) will nach SPIEGEL-Informationen Flächen aus dem Bundeseisenbahnvermögen zu verbilligten Konditionen verkaufen, wenn darauf bezahlbarer Wohnraum entsteht.

Ressourcen gäbe es auch anderswo. Die öffentlichen Parkhäuser zum Beispiel, die bislang die täglichen Autolawinen in die Innenstädte schluckten, und die die Stadtväter ohnehin allmählich zurückdrängen wollen. Bei einer Umwidmung würden gleich mehrere Kostenblöcke entfallen, etwa der für den Baugrund und der für den Rohbau. Zufahrtswege und Leitungsnetze für Strom und Wasser müssten lediglich erweitert werden. Alles in Allem wären die so entstehenden „Lofts“ gleich um mehr als 30 Prozent billiger. Forscher der TU-Darmstadt haben Brachen dieser Art in fast allen Städten ausgemacht und versprechen mehr als 1,1 Millionen zusätzlicher Wohnungen, wenn nur alle Möglichkeiten der Nachverdichtung genutzt würden. Dafür müsste dann nicht einmal zusätzlicher Boden versiegelt werden.

Doch was so einfach klingt, ist erst der Anfang eines langen Weges. Und gerade in Berlin gelten die Verwaltungsprozesse als langsam: So dauert es mitunter drei Jahre, um einen Zebrastreifen vor einer Schule zu realisieren. Und das ist eigentlich alles andere als kompliziert. Schnelle Hilfe gegen die Wohnungsnot dürfen die Berliner also kaum erhoffen.

Quelle: SPIEGEL ONLINE