Musste ein Betrieb pandemiebedingt schließen, kann der Mieter eine Reduzierung der Mietzahlung um die Hälfte verlangen. Vorausgesetzt, er hatte tatsächliche Einbußen, die nicht durch staatliche Hilfen abgefangen wurden.
Die Schließung der Geschäfte in den diversen Lockdowns führte bei den betroffenen Betrieben zu erheblichen Einbußen – im Handwerk traf es vor allem Friseure und Kosmetiker. Der Laden war wegen der Pandemie monatelang geschlossen, aber die Miete war trotzdem weiter fällig. Eine ungerechte Situation.
Die Gerichte hatten dazu sehr unterschiedlich geurteilt, bis der Gesetzgeber im Dezember 2020 festlegte, dass grundsätzlich eine Vertragsanpassung in Betracht kommt. Dennoch muss die Justiz weiter Einzelfälle entscheiden. Wie zuvor schon das Oberlandesgericht Dresden und das Berliner Kammergericht hat jetzt das Amtsgericht Dortmund zugunsten des Mieters entschieden. Die vertragliche Miete sei um 50 Prozent zu reduzieren. Grund hierfür sei eine Störung der Geschäftsgrundlage.
Kein Mangel der Mietsache
Das Amtsgericht Dortmund stellt zunächst klar, dass es sich bei den Schließungen nicht um einen Mangel der Mietsache handelt. Die Tatsache, dass Kontakte vermieden werden sollen um das Gesundheitssystem zu entlasten, hat nichts mit der Mietsache zu tun, die Mieträume sind nicht mangelhaft.
Eine Anpassung des Vertrages wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage kann dann verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben. Dies hat das Gericht für die Fälle der coronabedingten Schließung grundsätzlich angenommen. Dem Mieter sei das Festhalten am unveränderten Vertrag für den Zeitraum der Schließungsanordnung nicht zuzumuten. Der Vertrag hätte angepasst werden müssen.
Risiko gleichmäßig verteilen
Es bleibt die Frage, wie die Anpassung zu erfolgen hat. Mit anderen Worten: wie viel Miete muss noch gezahlt werden? Auch hier sind sich die Gerichte nicht einig. Das Amtsgericht Dortmund erachtet eine Reduzierung der Kaltmiete auf 50 Prozent als angemessen. Da keine der Parteien mehr oder weniger Schuld an der Schließung treffe, solle das Risiko gleichmäßig verteilt werden.
Das AG Dortmund betonte aber, dass dies nur erfolgen könne, wenn der Mieter auch tatsächlich finanzielle Einbußen hatte. Anders sehe es aus, wenn er etwa durch staatliche Hilfen oder einen erweiterten Online-Betrieb auch während der Pandemie über gleichbleibende Einkünfte verfügte. Hier war das aber nicht der Fall.
Das Gericht reduzierte die Miete um 50 Prozent des monatlichen Umsatzrückganges. Das Urteil wörtlich: „Im April 2020 waren die Nettoumsätze in der konkreten Filiale wegen des Lockdowns um 34,06 Prozent niedriger. Die Monatsmiete für April ist deshalb um 17 Prozent herabzusetzen, wobei nach Ansicht des Gerichts die gesamte Miete inklusive Betriebskosten und Mehrwertsteuer zu berücksichtigen ist. Das BGB-Mietrecht geht von der Bruttomiete aus.“
Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 6. April 2021, Az. 425 C 7880/20
