Bratek Immobilien

Di, 15.09.2020
Expertenrat warnt vor harten Zeiten für die Innenstädte

Trotz Hilfe vom Staat sind viele Einzelhändler in ihrer Existenz bedroht, auch Hotels kämpfen mit den Folgen der Corona-Pandemie in Deutschland. Doch es gibt auch Profiteure.

Berlin. Was sind die Auswirkungen der Coronakrise auf den Immobilienmarkt? Das soll ein Sondergutachten klären, das der Spitzenverband der deutschen Immobilienwirtschaft, der so genannte Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), beim Rat der Immobilienweisen in Auftrag gegeben hat. Bereits seit dem Jahr 2002 liefert dieser Rat Studien über den deutschen Immobilienmarkt. Einer der Autoren ist der Volkswirt Lars Feld, der auch Vorsitzender des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ist.

In ihrem Gutachten zeichnen die Experten nun ein differenziertes Bild von den Auswirkungen der Coronakrise auf die unterschiedlichen Immobilienmarktsegmente in Deutschland. Während der Einzelhandel sowie das Hotel- und Gastgewerbe unter den Folgen der Pandemie leiden, sind die Auswirkungen auf Büroimmobilien bislang gering. Auch der Wohnungsmarkt zeigt sich unbeeindruckt. Logistikimmobilien gelten als Krisengewinner. Die Ergebnisse des Sondergutachtens im Einzelnen:

Einzelhandelsimmobilien
Attraktive Innenstädte in Deutschland könnten infolge der Coronakrise bald in der Minderheit sein. Viele Unternehmen sind in ihrer Existenz bedroht, trotz aller Hilfen der Politik, heißt es im Gutachten. Während des Lockdowns mussten rund 80 Prozent der gut 475.000 Einzelhandelsbetriebe in Deutschland ihre Geschäfte zwangsweise schließen.

Viele Einzelhändler haben staatliche Hilfsmaßnahmen und Förderungen in Anspruch genommen. Fast jedes vierte Handelsunternehmen hat einen KfW-Kredit beantragt, etwa jedes zweite setzte die Mietzahlung aus, was auch die Eigentümer vor Probleme stellt. Die Konsumlaune ist nach wie vor verhalten, Versorgungskäufe dominieren. Der wahre Umfang der Probleme, prognostizieren die Autoren des Gutachtens, wird sich wohl erst nach dem Weihnachtsgeschäft 2020 zeigen.

Immobilien im Hotel- und Gastgewerbe
Den Tourismus in Deutschland brachte der Lockdown fast vollständig zum Erliegen – mit fatalen Folgen. Die bestehenden staatlichen Maßnahmen werden kaum ausreichen, um einer Insolvenzwelle in der Hotellerie entgegenzuwirken, deren Ausmaß durch die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht verschleiert wird, so das Gutachten. Für die Hotellerie liegt der Regelbetrieb noch in weiter Ferne, prognostizieren die Weisen. Besonders trifft dies Hotels, die überwiegend vom Messe- und Kongressgeschäft leben.

Erste Banken nehmen von der Hotelfinanzierung Abstand. Hotelimmobilien werden kaum gehandelt. Fallende Kaufpreise sind hier zu erwarten. Ebenso wird das bisher kontinuierlich gestiegene Neubauvolumen leiden. Zukünftig werden sich Investoren intensiver mit Konzept und Betreiber auseinandersetzen und mehr Wert auf Drittverwendungsoptionen im Ankauf legen, sagen die Weisen voraus.

Wohnimmobilien
Der Wohnungsmarkt zeigt sich bislang unbeeindruckt von der Corona-Pandemie und ihren Folgen, stellt der Immobilienweise Harald Simons, Vorstand des Analysehauses Empirica, fest. Die Mieten steigen eher weiter. Beim Wohnungsbau zeigt sich kein Einbruch, das Angebot wächst weiter. Ebenso steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser weiter an, zumal die Zinsen anhaltend niedrig sind. Bei Wohnimmobilien gibt es, anders als bei Gewerbeimmobilien, praktisch keinen Einbruch bei den Mietzahlungen, so die Beobachtung.

Vor weiteren regulatorischen Eingriffen in den Wohnungsmarkt warnen die Macher des Sondergutachtens. Solche Eingriffe schwächten das Vertrauen in Investitionen. Ein Mietenstopp, wie mitunter in der Politik diskutiert, würde Investitionen in einer Situation bremsen, in der sie am dringendsten gebraucht würden, sagt Lars Feld von der Uni Freiburg, der für das Gutachten die gesamtwirtschaftliche Entwicklung analysiert hat.

Staatliche Unterstützung wie das Kurzarbeitergeld, aber auch Liquiditätshilfen für Selbstständige und private Reserven kompensierten bislang Einkommenseinbußen. Hierzu zählen auch der erleichterte Bezug von Wohngeld, die Grundsicherung mit der Übernahme der Kosten der Unterkunft und der vorübergehende Verzicht auf die Prüfung der Vermögen sowie der Angemessenheit der Wohnung, welche gerade Selbstständige mit starken Einkommensverlusten vor dem Verlust der Wohnung bewahren kann. Mietrückstände sind weitestgehend ausgeblieben. Auch ein sprunghafter Anstieg von Zwangsversteigerungen von Privatimmobilien zeigt sich aktuell nicht.

Eine Entwarnung geben die Immobilienweisen jedoch nicht. Im Falle von weiteren Lockdowns und wirtschaftlichen Abwärtstendenzen dürften die finanziellen Reserven der Privathaushalte aufgezehrt sein, heißt es. Auch werde sich der Umfang von Unternehmensschließungen und der damit verbundene Abbau von Arbeitsplätzen aufgrund der ausgesetzten Pflicht zur Insolvenzanmeldung erst im kommenden Jahr zeigen.

Möglicherweise könnten sich Menschen in Corona-Zeiten jedoch für andere Wohnlagen begeistern, so die Weisen. Die Erfahrungen während des Lockdowns könnten den Wunsch nach mehr Fläche, nach Wohneigentum oder nach Wohnen im Grünen stärken.

Das Umland der Städte, aber auch ländliche Räume mit entsprechender Anbindung an die wirtschaftsstarken Regionen, gewinnen demnach an Bedeutung. Der Trend wird durch Veränderungen in der Arbeitswelt verstärkt: Wer flexibel arbeitet und nicht ständig im Büro sein muss, dem sind kurze Arbeitswege weniger wichtig.

Büroimmobilien
Der Gewerbeimmobilienmarkt erlebte in der Krise eine harte Landung: Vorher sei die Ausgangssituation hervorragend gewesen, heißt es im Gutachten. Insbesondere in den Metropolen habe eine vitale Nachfrage einem limitierten Angebot gegenübergestanden. Jetzt aber „zeigen sich Vorbehalte aufseiten der finanzierenden Banken für Neubauprojekte; es herrscht eine mediale Diskussion um den Erfolg von Homeoffice und einem entsprechend geringeren Büroflächenbedarf; und auch Anbieter von Flexible Workspace durchlebten erste kritische Wochen.“

Viele Unternehmen hätten ihre Mietpläne aufgegeben oder zumindest deutlich in die Zukunft verschoben, so das Gutachten. Die weitere Entwicklung, heißt es, hänge stark von der wirtschaftlichen Entwicklung der kommenden Monate und Jahre ab.

Die Krux: Für die künftige Nachfrage ist sowohl die Anzahl an Bürobeschäftigten als auch der Flächenverbrauch pro Kopf relevant. Hier sehen die Wirtschaftsweisen zwei gegensätzliche Entwicklungen: Zum einen steigt die Relevanz von Homeoffice, was den Flächenbedarf grundsätzlich reduziert. Auf der anderen Seite erfordern neue hygienische Standards mehr Abstand zwischen den Beschäftigten. Trotzdem sind die Immobilienweisen überzeugt, dass sich die sogenannten flexiblen Workspaces, also flexible Büroflächen, nach einer Konsolidierungsphase weiter etablieren werden.

Logistikimmobilien
Wer ein Lager- oder Logistikgebäude zu vermieten hat, konnte von der Coronakrise profitieren: Die Nachfrage bei Nutzern und im Investmentmarkt sei weiterhin hoch und habe sich während der Krise sogar verstärkt, heißt es in dem Sondergutachten. Logistikimmobilien werden als Gewinner in der Immobilienbranche angesehen. Das Investmentvolumen in Lager- und Logistik- sowie Unternehmensimmobilien lag im ersten Halbjahr mit knapp 3,9 Milliarden Euro 57 Prozent über dem Vorjahreszeitraum.

Den Boom erklären die Experten mit dem Boom des Onlinehandels, der durch den Lockdown noch stärker an Bedeutung gewonnen hat. Vielen Unternehmen sei eine sichere Lieferkette im Krisenfall wichtiger als eine kosteneffiziente Lieferkette, stellt Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter des auf Immobilien spezialisierten Analysehauses Bulwiengesa fest.

Logistikimmobilien gelten daher auch in den nächsten Jahren als stabile, widerstandsfähige Investments. Getrieben durch eine erhöhte Nachfrage steigen die Spitzenmieten vielerorts unverändert. Zukünftig werden dabei auch mehr Ansiedlungsentscheidungen zugunsten peripherer Lagen fallen.

Quelle: Handelsblatt