Bratek Immobilien

Do, 08.07.2021
§ 250 BauGB: Befristetes „Umwandlungsverbot“ tritt in Kraft

Das Baulandmobilisierungsgesetz ist in Kraft getreten. Neu eingefügt wurde das sogenannte „Umwandlungsverbot“ des § 250 BauGB (Baugesetzbuch): Wer Mietwohnungen zu Eigentum machen will – auch einzelne in Mehrfamilienhäusern –, braucht eine Genehmigung. Das gilt zunächst befristet bis Ende 2025.

Das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) wurde am 22.6.2021 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Damit tritt es am 23.6.2021 in Kraft und mit ihm das umstrittene sogenannte „Umwandlungsverbot“ – geregelt im neu eingefügten § 250 BauGB.

Genehmigungsvorbehalt: Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum

Damit können Kommunen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten untersagen, wenn ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Welche Gebiete das sind, dürfen die Landesregierungen per Rechtsverordnung (§ 201a BauGB) bestimmen. Die Rechtsverordnungen gelten maximal bis Ende 2026; und die Kommunen müssen die Auswahl begründen. „Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt“, heißt es in dem Gesetz.

Die Liste der Fälle in denen eine Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum genehmigt werden muss, ist lang. Auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern brauchen künftig eine Genehmigung, wenn sie Wohnungen einzeln verkaufen wollen. Die geplanten schärferen Regeln für die Umwandlung sollen zunächst „für fünf Jahre“ bis zum Stichtag 31.12.2025 gelten.

Das Genehmigungserfordernis gilt nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden – diese Spanne dürfen die Länder auch auf „drei bis 15 Wohnungen“ festlegen –, oder die Wohnungen eines Gebäudes zu mindestens zwei Dritteln an die Mieter verkauft werden. Weitere Ausnahmen sind in Erbfällen vorgesehen, etwa wenn die Erben die Wohnungen selbst nutzen wollen, wenn Familienangehörige des Eigentümers in die Wohnungen einziehen oder wenn besondere wirtschaftliche Notlagen vorliegen.

Das Baulandmobilisierungsgesetz beinhaltet auch weitere Änderungen im BauGB und der Baunutzungsverordnung (BauNVO), mit denen die Kommunen schneller Bauland zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum aktivieren können sollen.

Erleichtertes „Baugebot“ und Vorkaufsrecht der Kommunen

Die Kommunen haben künftig unter anderem mehr Möglichkeiten, vor interessierten Investoren Zugriff auf Grundstücke oder Häuser zu bekommen (Vorkaufsrecht) und selbst bezahlbaren Wohnraum zu bauen. Beim Preis dürfen sie sich auf den Verkehrswert berufen. So will der Gesetzgeber der Spekulation mit Bauland einen Riegel vorschieben.

Durch die Etablierung einer neuen Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ sollen es die Kommunen künftig zudem leichter haben, Bauland zu mobilisieren: das Nebeneinander von Wohnen und – landwirtschaftlicher – Nebenerwerbsnutzung wird vereinfacht.

Mit sogenannten sektoralen Bebauungsplänen können die Gemeinden – befristet bis Ende 2024 – außerdem Flächen für die Wohnbebauung festlegen. Zusätzlich können sie vorschreiben, dass neue Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für die soziale Wohnraumförderung erfüllen müssen. Baugenehmigungen dürfen davon abhängig gemacht werden, ob die Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, eingehalten werden.

Auch ein „Baugebot“ sieht die Novelle vor. Demnach können Kommunen Grundstückseigentümer dazu verpflichten, freie Flächen innerhalb einer bestimmten Frist mit Wohnungen zu bebauen, soweit es dringenden Wohnbedarf gibt oder in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ausnahmen sind zugelassen: etwa, wenn das Grundstück der Altersvorsorge der Besitzer dienen soll.

Eine Regelung zum unkomplizierteren Bauen am Ortsrand war Ende 2019 zunächst ersatzlos gestrichen worden. Mit der BauGB-Novelle wird § 13b BauGB, mit dem Baugebiete im Außenbereich von Kommunen leichter ausgewiesen werden können, wieder eingeführt und soll bis Ende 2022 laufen: Der Wohnungsbau auf bis zu 10.000 Quadratmeter großen Flächen, „die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen“, wird so einfacher.

Das Hick-Hack um die Bauland-Novelle

Das Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat (BMI) unter der Leitung von Horst Seehofer (CSU) hatte erstmals einen Entwurf für ein Baulandmobilisierungsgesetz zur Novelle des BauGB inklusive „Umwandlungsverbot“ im Juni 2020 vorgelegt.

Das Bundeskabinett beschloss einen Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Stand 30.11.2020) mit dem „Umwandlungsverbot“ Ende 2020. Der darin enthaltene strenge Genehmigungsvorbehalt war in Regierungskreisen umstritten, sodass die Passage nach Protesten aus der CDU zunächst gestrichen wurde. Daraufhin verweigerte die SPD ihre Zustimmung zur BauGB-Novelle – schließlich passte das federführende BMI den Regierungsentwurf erneut an und befristete die „Umwandlungsbremse“ schließlich.

Der Bundesrat formulierte in seiner Sitzung am 18.12.2020 zahlreiche Änderungsvorschläge und legte die Stellungnahme (Stand 20.1.2021) zu dem Entwurf der Regierung dem Bundestag zur ersten Lesung vor – die Ländervertretung legte auf die Befristung der Umwandlungsbremse Wert.

Am 22.2.2021 fand im Bauausschuss eine Expertenanhörung zu dem am 28.1.2021 in erster Lesung im Bundestag beratenen Entwurf eines Gesetzes zur Baulandmobilisierung zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) statt. Geladen waren unter anderem Vertreter der Immobilien- und der Wohnungswirtschaft. Die erneuerten ihre Kritik an dem Regierungsentwurf noch einmal.

Nach monatelangen Streitereien einigten sich die Regierungsfraktionen am 4.5.2021 auf ein Baulandmobilisierungsgesetz in der Fassung der Beschlussempfehlung des Bundestags-Bauausschusses vom 5.5.2021 in der geänderten Fassung. Der Bundestag stimmte am 7.5.2021 in zweiter und dritter Lesung abschließend zu. Ein Versuch von Bayerns Bauministerin Kerstin Schreyer (CSU), das Gesetz im Bundesrat noch kurzfristig zu stoppen, scheiterte. Am 28.5.2021 billigte der Bundesrat das Gesetz.

Das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) in der Fassung vom 14.6.2021 wurde am 22.6.2021 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und ist am 23.6.2021 in Kraft getreten.

Quelle: Haufe Online Redaktion